In fünf Minuten wissen Sie, ob sich das Investment lohnt

Jürgen Knees, Inhaber von Immobilien Knees:

Mit Hilfe von vier Vergleichszahlen können Sie einfach und schnell gute von schlechten Immobilienangeboten trennen. Damit treffen Sie eine fundierte Vorauswahl aus den zahlreichen Angeboten, die Ihnen zurzeit auf den Tisch flattern.

So prüfen Sie Immobilienangebote in Minuten – Egal ob Neubau oder Bestand

Möglicher Weise geht es Ihnen wie vielen anderen gut verdienenden Menschen in Deutschland: Die Angebote zum Kauf von Immobilien oder Anteilen geschlossener Immobilienfonds überfluten nicht nur den Briefkasten, sondern auch Ihr E-Mail-Postfach und die Immobilienportale im Internet. Da ist es schwer, gute von schlechten Offerten zu unterscheiden. Für Sie ist das jetzt kein Problem mehr. Denn anhand der Checkliste von Immobilien Knees können Sie innerhalb weniger Minuten prüfen, ob sich angebotene Objekte überhaupt rechnen. Will heißen: ob der Preis stimmt und das Renditeversprechen realistisch ist.

Alles, was Sie brauchen, sind vier Zahlen, die aus den Unterlagen des Anbieters hervorgehen müssen. Fehlen die erforderlichen Angaben, ist Vorsicht geboten. Zusätzlich sollten Sie von den Immobilienanbietern Informationen über bereits fertiggestellte Objekte verlangen. Hat der Bauanbieter bei den bisherigen Objekten die prognostizierten Zahlen eingehalten, stehen die Chancen gut, dass das auch bei neuen Bauvorhaben der Fall ist. Bauträger und Fondsfirmen, die schon längere Zeit im Geschäft sind, können zum Teil eine sogenannte Leistungsbilanz vorweisen. Darin finden Sie Angaben zum Unternehmen, dessen Tochtergesellschaften und zu den Vertragspartnern. Eine Übersicht über die bisherigen Angebote und deren Erfolg zeigt, ob dieser Anbieter realistisch rechnet.

Nutzen Sie die umfangreichen Informationen, die Ihnen heute durch Immobilienportale und Bewertungsplattformen zur Verfügung stehen. Online-Bewertungen und Erfahrungsberichte anderer Käufer können Ihnen ebenfalls wichtige Hinweise auf die Zuverlässigkeit und die Qualität des Anbieters geben.

Ob sich das jeweilige Objekt für Sie steuerlich rechnet und ob die Finanzierung optimal ist, lässt sich nur im Einzelfall zusammen mit versierten Beratern klären. Online-Rechner und digitale Finanzierungsangebote können dabei eine erste Orientierung bieten, sollten aber eine persönliche Beratung nicht ersetzen.

Schnelltest für Preis und Rendite

Daten, die Sie in den Unterlagen des Anbieters finden sollten:

Gesamtkosten des Objekts:
Gesamtnutzfläche in Quadratmetern:
Kalkulierte Miete pro Quadratmeter:
Jahresgesamtmiete:

Schritt 1: Kosten des Objekts pro Quadratmeter

Gesamtkosten durch Gesamtnutzfläche teilen. Das Ergebnis zeigt, ob das Objekt im Vergleich zu anderen Angeboten in entsprechender Lage günstig oder zu teuer ist. Anhaltspunkte sind folgende Preise je Quadratmeter:

Norden Deutschlands

Großstädte (z.B. Hamburg, Bremen):
- 4.000 bis 6.500 €/m²
Mittelgroße Städte und kleinere Städte:
- 2.500 bis 4.000 €/m²

Süden Deutschlands

Großstädte (z.B. München, Stuttgart):
- 7.000 bis 12.000 €/m²
Mittelgroße Städte und kleinere Städte:
- 4.000 bis 6.500 €/m²

Mitte Deutschlands

Großstädte (z.B. Frankfurt, Köln):
- 5.000 bis 8.000 €/m²
Mittelgroße Städte und kleinere Städte (dazu zählt auch Bonn):
- 3.000 bis 5.000 €/m²

Diese Angaben bieten eine grobe Orientierung und können je nach spezifischen Marktbedingungen und der genauen Lage innerhalb der Städte variieren. Für eine präzisere Bewertung ist es ratsam, aktuelle Marktberichte und lokale Immobilienmakler zu konsultieren.

Schritt 2: Vergleichswert Kosten zu Erträgen

Gesamtkosten durch Jahresmiete teilen.

Dieser Faktor sagt Ihnen, wie lange Sie (gemessen an vergleichbaren Angeboten) brauchen, damit sich das Objekt bezahlt macht.

Generell gelten dabei folgende Richtwerte (Faktoren):

Einkaufszentren: Faktor 10 bis 15
Freie Wohnungen/Häuser: Faktor 20 bis 25
Gewerbe (Büros/Läden): Faktor 15 bis 20

Schritt 3: Mietrendite

(Jahresmiete mal 100) durch Gesamtkosten teilen. Anhand der Mietrendite können Sie feststellen, ob das Objekt unabhängig von Ihrer persönlichen Steuerrechnung rentabel oder unrentabel ist. Folgende jährliche Mietrenditen sollten in Aussicht gestellt sein:

Sozialer Wohnungsbau: ca. 2 bis 3%
Freier Wohnungsbau: ca. 3,5 bix 4%
Büros und Gewerbeflächen: ca. 5 bis 7%

Diese Werte können je nach Lage, Zustand der Immobilie und Marktentwicklungen leicht variieren. Es ist immer ratsam, aktuelle Marktanalysen und Mietspiegel zurate zu ziehen, um genaue Werte zu erhalten.

Schritt 4: Miete pro Quadratmeter

Kalkulierte Miete pro Quadratmeter:

Ein Engagement lohnt nur dann, wenn eine Vermietung langfristig möglich ist. Der Vergleich mit der ortsüblichen Miete sagt Ihnen, ob der Anbieter von realistischen Größen ausgegangen ist. Liegt der von ihm prognostizierte Preis deutlich über dem üblichen Niveau, ist die Immobilie auf Dauer nicht zu vermieten. Rückfragen beim Gutachterausschuss der Stadt Bonn geben Klarheit.

So bewerten Sie Bestandsimmobilien in wenigen Minuten

Die vorgestellte Berechnungsmethode zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit eines Immobilieninvestments trifft auch auf Bestandsimmobilien zu. Hier sind die Schritte nochmals zusammengefasst und angepasst, um explizit die Berechnung für Bestandsimmobilien zu verdeutlichen:

Schritte zur Bewertung einer Bestandsimmobilie

1. Gesamtkosten des Objekts

Ermitteln Sie die gesamten Anschaffungskosten inklusive aller Nebenkosten:

Kaufpreis der Immobilie
Notarkosten (ca. 1,5% des Kaufpreises)
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises)
Grundbucheintragungskosten (ca. 0,5% des Kaufpreises)

2. Jährliche Mieteinnahmen

Ermitteln Sie die aktuellen und prognostizierten Mieteinnahmen:

Aktuelle monatliche Miete pro Quadratmeter
Jährliche Mieteinnahmen: (Miete pro Monat * 12 Monate)
Berücksichtigen Sie eventuelle Zusatzeinnahmen (z.B. aus Garagen/Stellplätzen)

3. Berechnung der Mietrendite

Bestimmen Sie die Mietrendite, um die Rentabilität der Immobilie zu bewerten:

Aktuelle Mietrendite: (Jährliche Mieteinnahmen * 100) / Gesamtkosten
Prognostizierte Mietrendite nach Mieterhöhungen

4. Vergleich mit Marktwerten und Renditewerten

Vergleichen Sie Ihre Ergebnisse mit typischen Mietrenditen und Immobilienpreisen in Ihrer Region:

Marktwerte für Bestandsimmobilien in Ihrer Region (Preis pro Quadratmeter)
Typische Mietrenditen für verschiedene Immobilientypen (sozialer Wohnungsbau, freier Wohnungsbau, Gewerbeflächen)

Beispielberechnung für eine Bestandsimmobilie in Bonn

Daten:

Wohnungsgröße: 60 m²
Aktueller Mietpreis pro Quadratmeter: 8,50 €
Prognostizierter Mietpreis pro Quadratmeter nach Erhöhung (15%): 8,50 € * 1,15 = 9,775 €
Aktueller Mietpreis Garage: 45 €
Prognostizierter Mietpreis Garage nach Erhöhung: 45 €
Kaufpreis: 165.000 €
Notargebühr: 1,5% des Kaufpreises = 2.475 €
Grunderwerbsteuer: 6,0% des Kaufpreises = 9.900 €
Eintragung Grundbuch: 0,5% des Kaufpreises = 825 €
Gesamtkosten: Kaufpreis + Notargebühr + Grunderwerbsteuer + Eintragung Grundbuch = 165.000 € + 2.475 € + 9.900 € + 825 € = 178.200 €

Jährliche Mieteinnahmen:

Aktuelle Mieteinnahmen:

Mieteinnahmen pro Quadratmeter: 60 m² * 8,50 € = 510 € pro Monat
Jahresmieteinnahmen: 510 € * 12 = 6.120 €
Mieteinnahmen Garage: 45 € * 12 = 540 €
Gesamte aktuelle jährliche Mieteinnahmen: 6.120 € + 540 € = 6.660 €

Prognostizierte Mieteinnahmen nach Erhöhung:

Mieteinnahmen pro Quadratmeter: 60 m² * 9,775 € = 586,50 € pro Monat
Jahresmieteinnahmen: 586,50 € * 12 = 7.038 €
Mieteinnahmen Garage: 45 € * 12 = 540 €
Gesamte prognostizierte jährliche Mieteinnahmen: 7.038 € + 540 € = 7.578 €

Mietrendite:

Aktuelle Mietrendite: (6.660 € * 100) / 178.200 € = 3,74%
Prognostizierte Mietrendite: (7.578 € * 100) / 178.200 € = 4,25%

Fazit:

Die Mietrendite von 3,74% liegt im typischen Bereich für freien Wohnungsbau in Bonn (3,5% bis 4,5%). Nach der prognostizierten Mieterhöhung würde die Mietrendite auf 4,25% steigen, was im oberen Bereich liegt. Dies zeigt, dass sich das Investment in die Bestandsimmobilie lohnen kann, insbesondere wenn die Mieterhöhung durchsetzbar ist und die Wohnung langfristig vermietet bleib