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Der Notartermin - Das erwartet Sie!
Erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar wird der Verkauf einer Immobilie rechtskräftig. Der Gang zum Notar ist daher ein wichtiger Schritt, auf den Sie sich gut vorbereiten sollten. IMMOBILIEN KNEES erklärt Ihnen, worauf Sie vor und beim Notartermin achten sollten.
Inhalt
- Aufgaben des Notars beim Verkauf von Immobilien
- Vorbereitung auf den Termin beim Notar
- Der Entwurf des Vertrags
- Wie der Notartermin abläuft
- Wie geht es nach dem Notartermin weiter?
- notarielle Gebühren
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Übersicht Notartermine
- Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages ist in Deutschland Pflicht.
- Der Notar überwacht die Kaufabwicklung und steht als Ansprechpartner für Verkäufer und Käufer zur Verfügung.
- Beide Parteien einigen sich vor dem Termin auf einen Notar.
- Die Kosten des Notars trägt in der Regel der Käufer.
Was macht der Notar?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor, dass bei einem Eigentumswechsel ein Notar als unparteiische Person hinzugezogen werden muss. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können sich beim Notar umfassend rechtlich beraten lassen und sich so vor rechtlichen Nachteilen schützen.
Haben sich Käufer und Verkäufer über den Eigentumswechsel geeinigt, gehört es zu den Aufgaben des Notars, die weiteren Schritte vom Vertragsentwurf bis zur Umschreibung im Grundbuch in die Wege zu leiten. Er ist somit Ansprechpartner und kontrolliert gleichzeitig, ob alles rechtsgültig abgewickelt wird.
Vorbereitung auf den Termin beim Notar
Der Notartermin ist der letzte Schritt beim Eigentümerwechsel einer Immobilie. Wenn Käufer und Verkäufer alle Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie geklärt haben, vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer den Notar auswählt, da er die Notarkosten trägt. Der Verkäufer übergibt dem Notar alle Unterlagen, die für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs erforderlich sind.
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Wesentliche Vertragsinhalte werden vorab geklärt
Natürlich müssen Käufer und Verkäufer bereits vor dem Notartermin die wesentlichen Vertragsinhalte klären. Dazu gehören insbesondere:
Kaufpreis
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Bestehende Verbindlichkeiten
Ist die Immobilie noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet? In den meisten Fällen werden diese beim Notartermin gelöscht. Selbstverständlich kann der Käufer aber auch beschließen, die Darlehen des Verkäufers bei dessen Kreditinstitut zu übernehmen. Das Kreditinstitut muss dem vorher zustimmen.
Die Nebenabreden
Welche weiteren Vereinbarungen haben Sie getroffen? Sollen zum Beispiel die Einbaumöbel übernommen werden? Auch das gehört in den notariellen Vertrag. Wird der Wert der übernommenen Gegenstände im Notarvertrag angegeben, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an.
Zusammenstellung der Unterlagen für den Notar
- Aktueller Grundbuchauszug
- Weitere Unterlagen (zum Beispiel Erbschein), falls der Verkäufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist
- Flurkarte
- Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in allen Bundesländern, außer Bayern und Brandenburg, in denen die Baulasten im Grundbuch verzeichnet werden), in dem bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie z. B. Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten verzeichnet sind
- Bei Erbbaurechtsgrundstücken: den bisherigen Erbbaurechtsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem, insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses geregelt werden
- Bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, aus der sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben.
Der Vertragsentwurf
In den meisten Fällen erhalten beide Parteien bereits zwei Wochen vor dem Notartermin einen Kaufvertragsentwurf vom Notar. Beide Vertragsparteien haben somit ausreichend Zeit, sich mit dem Entwurf zu befassen und eventuelle Korrekturvorschläge ohne Zeitdruck zu erarbeiten.
Was Sie bei der Vertragsgestaltung beachten sollten
Lassen Sie sich den Vertragsentwurf frühzeitig vom Notar zusenden, damit Sie genügend Zeit haben, ihn in Ruhe zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie Ihren Makler oder den Notar, damit Ihnen keine Nachteile entstehen. Die folgenden Punkte werden in der Regel in einem notariellen Vertrag festgehalten
- Kaufgegenstandsbeschreibung: Genaue Beschreibung über den Kaufgegenstand, Wege- oder Garagenparzellen, Inventarmitveräußerungen (Sachmängelhaftung für Inventar), besondere Vereinbarungen
- Kaufpreis und Fälligkeit: Genaue Summe für Grundstück, Gebäude und Zubehör, gesonderte Ausweisung Inventarerwerb, Zahlung erst, wenn alle Risiken des Verkäufers beseitigt sind
- Übergabe: Nach Kaufpreiszahlung sofort, Nebenkostenstichtagsabrechnung, bei Wohnung in Mehrfamilienhaus: Instandhaltungsrücklagen nach WEG, Erschließungs- oder Straßenbeitragskosten, Vollmachtsfragen für Finanzierung und ggf. Abnahmen
- Sachmängelhaftung: Bei Altbauten, bei Neubauten, beim Kauf vom Bauträger, bei Wohnungs- oder Teileigentum
Bei Unstimmigkeiten wenden Sie sich so schnell wie möglich an den Notar und bitten um einen korrigierten Vorentwurf.
Wie der Notartermin abläuft
Der Notartermin findet zwischen den beiden Vertragsparteien und dem Notar statt. Der Termin läuft in der Regel immer gleich ab und dauert ca. 60 bis 90 Minuten.
- Zu Beginn des Termins müssen sich alle Beteiligten ausweisen.
- Anschließend liest der Notar den Kaufvertragsentwurf vor und klärt die Rechtsbegriffe. Es besteht die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Änderungen vorzuschlagen, die der Notar dann in den Originalvertrag einträgt.
- Anschließend unterschreiben alle Vertragsparteien (einschließlich des Notars) den Vertrag. Sobald der Notar den Vertrag unterschrieben hat, ist er rechtskräftig.
Wie geht es nach dem Notartermin weiter?
Zwischen dem Notartermin und dem Abschluss des Immobilienverkaufs sind noch folgende Sachverhalte zu klären:
Die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt
Nach dem Notartermin beantragt der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese ist Bestandteil der Auflassung.
Veräußerungsanzeige an das Finanzamt
Der Notar muss außerdem eine Veräußerungsanzeige versenden, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Zahlt der Käufer die Steuer, schickt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar. Erhält der Notar keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, kann die Eigentumsumschreibung auf den Käufer nicht erfolgen.
Fälligkeitsmitteilung
Sind alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt, erhält der Käufer vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer kann nun sicher sein, dass es keine Unstimmigkeiten mehr gibt, wie z.B. eine Belastung der Immobilie. Das Haus kann nun guten Gewissens bezahlt werden.
Der Grundbucheintrag nach dem Notartermin
Ist der Kaufpreis (auf dem vereinbarten Notaranderkonto oder direkt auf dem Konto des Verkäufers) eingegangen, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers, woraufhin der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
Notargebühren
In den Notarkosten sind zahlreiche Leistungen des Notars enthalten, unter anderem die Beratung durch den Notar, die Erstellung des Entwurfs und die Beurkundung des Kaufvertrags. Zu den Aufgaben des Notars gehört auch die Prüfung, ob ein Grundstück mit Schulden oder Rechten belastet ist.
Die Notargebühren richten sich nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungen, sondern werden pauschal berechnet. Sie bemessen sich danach, welche einzelnen Leistungen des Notars erforderlich sind bzw. in Anspruch genommen werden. Um die genauen Kosten zu berechnen, benötigen Sie eine Übersicht über alle Leistungen, die der Notar für Sie erbringen soll, sowie die Gebührentabelle.
Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch
Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch an. Diese hängen von der Höhe des Kaufpreises ab. Auf der sicheren Seite ist man, wenn man etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten einkalkuliert.le.
Fragen und Antworten:
In der Regel trägt der Käufer den größten Teil der Notarkosten. Der Verkäufer trägt nur die Kosten, die entstehen, wenn von ihm zu vertretende Löschungen im Grundbuch, z.B. einer Grundschuld, vorgenommen werden müssen.
Folgende Unterlagen müssen zum Notartermin vorliegen:
- Personalausweise des Verkäufers und des Käufers
- Der vereinbarte Kaufpreis
- Name und Anschrift des Maklers
- Adresse und Art der Immobilie
- Grundbucheintrag
- Liste der übernommenen Möbel
Sobald nach dem Notartermin alles geklärt ist und der Käufer die Fälligkeitsmitteilung vom Notar erhalten hat, muss der Käufer eine Zahlungsfrist von 14 Tagen einhalten.
In der Regel wird der Notar vom Käufer ausgewählt und bezahlt. Würde der Verkäufer den Notar bezahlen, würden die entsprechenden Kosten auf den Immobilienpreis aufgeschlagen, was wiederum die Grunderwerbsteuer erhöhen würde.
Fragen kostet nichts: Der Notar muss Käufern wie Verkäufern alle Details des Vertrags ohne Mehrpreis erläutern. Er muss also auch darlegen, was laut Vertrag passiert, wenn der Käufer nicht termingerecht zahlen sollte. Doch oft verzichten Verkäufer auf solche Fragen, weil sie der Käufer als Misstrauen verstehen könnte. Auch vertrauen Bürger oft auf die Sorgfalt und Neutralität des Notars, aber beides ist nicht garantiert. Dabei muss ein Erwerber, der nicht fristgerecht zahlt, keineswegs in böser Absicht handeln. So kann die Finanzierung wackeln, wenn er unerwartet seinen Job verliert oder einen schweren Unfall erleidet. Oder Verwandte, die Mittel besteuern wollten, erleiden ein solches Schicksal und brauchen nun das Geld selbst. Für die Zeit des Verzugs muss der Vertrag einen höheren Verzugszins festlegen, der höher ist, als es das Gesetz vorsieht. Nur dann besteht bei den heutigen, von der Zentralbank vorgegebenen Minizinsen ein Anreiz zu baldiger Zahlung. Keinesfalls darf der Käufer einziehen, bevor er vollständig gezahlt hat. Denn bliebe er den Kaufpreis auf Dauer schuldig, könnte er sich aufgrund des Mietrechts gegen eine Räumung wehren. Auch darf der Käufer niemals vor der vollständigen Bezahlung mit einem Umbau beginnen. Könnte er am Ende den Kaufpreis nicht aufbringen, erhielte der Verkäufer gegebenenfalls eine nur schwer verkäufliche Bauruine zurück. Ist der Verkauf durch das Verhalten des Käufers endgültig gescheitert, darf der Verkäufer aber nicht einfach einen neuen Erwerber suchen. Denn sobald der erste Kaufvertrag unterschrieben worden war, hat der Notar pflichtgemäß eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Sie hindert den Alteigentümer daran, die Immobilie ein weiteres Mal zu verkaufen. Notwendig ist deshalb eine Klausel im Kaufvertrag, wonach der Verkäufer bei anhaltendem Zahlungsverzug, die Aufhebung der Vormerkung verlangen und den Vertrag rückabwickeln kann, wenn dies für ihn vorteilhaft ist.
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